城司开始撑起了大梁

随着民营房企相继落寞,寂寥的舞台中央,原本不太为人所知的城司开始走入大众视野,甚至在多个城市的土地市场撑起了大梁。

克而瑞统计数据显示,截至2022年7月,集中供地中有近四成的地块由平台类公司获取。而在多地刚刚结束的第二轮集中供地中,城司的拿地占比甚至愈发走高。

除了频频出手拿地,近两年来,城投也在持续入场纾困。不论是设立纾困基金、还是承接出险项目,深度介入房地产业务的城投平台也开始在地产这场大局中随波浮沉。

以往负责运营城市基础设施的城投,作为地方投融资平台,向房地产转型有其合理之处,也有其挑战。

虽然有着资源与资金的优势,但城投平台能否轻舟过万山,考验着城投的战略、战术和团队能力。

武汉在2022年的第二轮集中供地中,一共推出了10宗土地,地块数量少,参拍的民营房企更少。

在该轮土拍中,主流民营房企的身影并未出现,最大赢家是武汉城建,耗资76.3亿元,将3宗地收入囊中,是该轮土拍拿地金额最高的企业。

而放眼武汉本轮土拍整体结果,会发现城投拿地主力的角色又有进一步加重,城投平台全口径拿地金额87.4亿元,占比80.2%,明显高于今年首轮的50.7%。

不只是武汉,于8月6日结束的济南第二轮集中供地中,主流民营房企的身影同样未出现,国、民企拿地意愿较低下。城投拿地占比明显上升,全口径拿地55.2亿元,占比76.7%,较今年首轮和去年三轮的占比明显上升。其中,历下控股13.4亿元拍得4宗地,西城集团和历城城发分别拿地11.3亿元、10.6亿元,长清财金、济清建发等也均有拿地。

实际上,今年上半年的土拍市场上,包括济南、郑州、武汉、天津、福州、无锡、苏州等地,城司都承担了拿地的主力任务。

甚至是广州这样的一线年第三轮集中供地中,城司的拿地占比也高达67.1%。

中信证券(600030)分析师陈聪认为,地方性平台企业在土地出让明显偏冷时能起到半市场化拿地托底的作用,这类企业情况比较特殊,其中不乏一些和土地供给方关系紧密的个体,但当城投平台拿地占比过高时,也意味着土地市场的确相当冷淡。

据中泰证券统计,厦门市城市建设发展投资有限公司上半年耗资88.51亿元用于拿地,位于拿地金额规模最大的30家城投第一名。

而在向来火热的杭州市场,民营房企也纷纷偃旗息鼓,杭州运河集团、杭州市城建开发、杭州富春山居集团拿地金额分别高达54.38亿元、42.26亿元、25.9亿元。今年7月,杭州的第二轮集中供地中,城司拿地占比也有上升,拿地金额148.8亿元,占比为26.7%,较年初首轮集中供地上升8.2个百分点。

“在土地市场景气偏弱时期,城司参与土拍,一方面可以较低的成本获得土地,在未来土地升值后获得收益,”中泰证券指出,但是另一方面,大额的土地购置,也会带来城司的资金占用压力,增加外部融资需求。

曾经名震一时的广州莲花足球场,因原开发建设方某知名房企集团陷入流动性困境,最终由广州城投前来解救,这正是城司纾困的一个典型案例。

2022年8月,某知名房企集团与广州市规划和自然资源局(受让方)签订解除协议,退还莲花足球场地块土地使用权,而受让方将支付合计人民币55.2亿元出让金退库款,出让金退库款用于解决某大与足球场地块直接相关的债务问题。

后续,广州城投将接手这一项目,并继续修建足球场。业内人士认为,广州城投的接盘,不仅以低价获得了足球场的使用权,同时有望保障后续楼盘的保交楼工作。

广州城投接手莲花足球场的纾困形式,属于兼并购项目模式,是城投对涉险房企优质项目续建的一种渠道,城投通过直接拍卖获得烂尾项目并投资资金进行续建,再对未售卖的楼盘进行销售获得资金,有效解决了烂尾问题。

中泰证券梳理指出,城投纾困地产的模式共分为纾困专项基金模式、承接项目模式和兼并购项目模式。

纾困专项基金模式的经典案例当属郑州地产纾困基金。成立纾困基金并不是要帮助房企融资足够的资金将烂尾项目完工,而是促进楼市恢复常态,帮助盘活地方房企资金,保证地方房地产项目正常运转。

“百亿的地产纾困基金,可以救助大量边缘房企或者部分项目的资产处置和债务重组,从而达到盘活问题楼盘、恢复地方楼市常态的目的。”中泰证券周岳分析指出。

而承接项目模式下,城投平台受托经营项目,或仅提供资金缓解房企资金压力,以保证问题房企完成后续建设工作。

但城投平台纾困地产项目是承担着风险的。其中,纾困基金模式存在社会资金出资不足导致房企破产且破产风险传导的潜在危机;承接项目模式中,问题房企回款资金存在较大的不稳定性;兼并购项目模式可能出现烂尾项目完工后销售情况不佳,不能实现资金回款的情况。

广发固收团队梳理数据显示,经不完全统计,有615家城投平台开展房地产业务,并且近三年实现开发收入,占全部城投平台的比重约20%。分省份来看,江苏、浙江和山东开展房地产业务的城投平台较多,分别为120家、55家和50家。

广发证券(000776)分析师刘郁认为,城投开展房地产业务相对顺理成章,一方面,城投平台的业务和房地产开发业务存在天然的联系,积累了土地资源和建设施工经验;另一方面,城投平台在拿地方面具有一定的优势,拿地之后,城投平台往往通过自主开发或合作开发模式进行后续建设运营。

“整体来看,房地产业务毛利率较高且较稳定,有利于提高城投平台盈利能力。”刘郁表示:“尤其中高等级和省级城投平台的房地产业务毛利率更高。”

但与此同时,那些销售存在困难的项目和所在市场房地产景气度不高的项目,往往也会成为城司的拖累。

值得注意的是,城投平台开展房地产业务若以合作开发模式为主,其合作方的债务危机也可能会对合作项目的建设及销售产生影响,从而影响城投平台的收入及利润。

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